L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF en 2018, recentrant la taxation sur le seul patrimoine immobilier. Si vous possédez des biens immobiliers d’une valeur significative, il est essentiel de comprendre les mécanismes de cet impôt et les nombreuses exonérations dont vous pouvez bénéficier pour optimiser votre situation fiscale.

Qui est concerné par l’IFI ?

L’IFI s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal, incluant donc les biens du contribuable, de son conjoint ou partenaire de PACS, et des enfants mineurs.

Contrairement à l’ISF qui taxait l’ensemble du patrimoine, l’IFI ne concerne que les biens et droits immobiliers. Sont ainsi imposables : les immeubles bâtis et non bâtis, les parts de SCPI, les actions de sociétés à prépondérance immobilière, ou encore les immeubles en construction. Le barème progressif s’échelonne de 0,50% à 1,50% selon la valeur du patrimoine.

Il est important de noter que même si votre patrimoine dépasse 1,3 million d’euros, vous ne payez l’impôt que sur la fraction excédant ce montant, grâce à un système de décote pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros.

La résidence principale : une exonération partielle majeure

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale, ce qui constitue l’une des principales exonérations de l’IFI. Pour un bien évalué à 1 million d’euros, seuls 700 000 euros seront pris en compte dans le calcul de votre patrimoine taxable.

Pour bénéficier de cet abattement, le bien doit constituer votre résidence habituelle et effective au 1er janvier de l’année d’imposition. Si vous possédez plusieurs logements, seul celui où vous résidez principalement avec votre famille peut prétendre à cet avantage fiscal.

Attention toutefois : si une partie de votre résidence principale est affectée à un usage professionnel (cabinet médical, bureau), cette partie ne bénéficie pas de l’abattement et doit être déclarée à sa valeur réelle. Pour des informations supplémentaires, cliquez ici.

Les biens professionnels totalement exonérés

Les biens immobiliers professionnels sont totalement exonérés d’IFI sous certaines conditions strictes. Cette exonération concerne les biens détenus par les entrepreneurs individuels, les associés de sociétés de personnes, ou les actionnaires de sociétés soumises à l’IS.

Pour en bénéficier, vous devez exercer votre activité professionnelle principale dans l’entreprise concernée, y consacrer l’essentiel de votre temps de travail, et percevoir plus de 50% de vos revenus professionnels de cette activité. L’immobilier doit être nécessaire à l’activité de l’entreprise et ne peut être simplement loué à celle-ci.

Les locaux professionnels loués dans le cadre d’un bail commercial à une société que vous contrôlez peuvent également être exonérés si vous exercez effectivement votre activité principale dans cette société. Cette disposition permet notamment aux dirigeants d’entreprise de protéger leur patrimoine professionnel.

Les autres exonérations à connaître

Plusieurs autres catégories de biens échappent totalement à l’IFI. Les bois et forêts bénéficient d’une exonération à hauteur de 75% de leur valeur, sous réserve de présenter certaines garanties de gestion durable. Cette mesure vise à encourager la préservation du patrimoine forestier français.

Les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) exploités par un fermier sont exonérées à hauteur de 75%, voire totalement si vous êtes vous-même exploitant. Cette exonération favorise la transmission du patrimoine agricole.

Les biens immobiliers détenus indirectement via des sociétés opérationnelles peuvent également être exonérés si la société exerce une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale. La condition : ces biens doivent être nécessaires à l’activité et non simplement patrimoniaux.

Les dettes déductibles pour réduire l’assiette

L’IFI se calcule sur le patrimoine net, permettant de déduire certaines dettes. Les emprunts immobiliers en cours au 1er janvier sont déductibles, à condition qu’ils aient servi à acquérir, construire, réparer ou améliorer des biens taxables.

Les dépenses d’entretien et de réparation effectuées mais non encore payées au 1er janvier peuvent également être déduites. Il en va de même pour les impôts locaux (taxe foncière) se rapportant aux biens imposables.

Attention cependant : les dettes contractées auprès de membres du foyer fiscal ne sont pas déductibles, sauf à prouver leur caractère réel et leur origine. L’administration fiscale reste vigilante sur les montages artificiels visant à minorer l’assiette de l’IFI.

Déclarer et optimiser son IFI

La déclaration d’IFI s’effectue via le formulaire 2042-IFI, à joindre à votre déclaration de revenus. Vous devez y détailler l’ensemble de vos actifs immobiliers et les dettes déductibles, en conservant tous les justificatifs pendant trois ans.

Pour optimiser votre situation, pensez à réévaluer régulièrement votre patrimoine, à bien identifier toutes les exonérations applicables, et à anticiper les donations qui peuvent alléger votre IFI tout en préparant votre succession.