Investir dans l’immobilier se fait aujourd’hui par plusieurs voies, chaque option apportant ses avantages spécifiques. Parmi les plus populaires en 2025 figurent la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et l’assurance-vie, souvent utilisée pour intégrer des parts de SCPI à travers des contrats multisupports. Arbitrer entre ces deux solutions est essentiel pour optimiser son patrimoine en fonction de ses objectifs, sa fiscalité et son appétence au risque. Ce guide présente les points clés à considérer.
Comprendre la SCPI et l’assurance-vie immobilier
La SCPI en direct
Investir en SCPI revient à acheter des parts d’un portefeuille immobilier géré par des experts. Vous percevez des revenus réguliers issus des loyers perçus par la SCPI. Ce mode d’investissement est apprécié pour :
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Sa diversification sectorielle et géographique
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Sa gestion intégralement déléguée
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Ses rendements conformes au marché immobilier, entre 4,5% et 5,5% en direct
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L’accès à l’immobilier d’entreprise, commerces, ou santé, avec un capital modeste.
L’assurance-vie comme enveloppe patrimoniale
L’assurance-vie est un contrat d’épargne flexible, multi-support qui peut contenir des unités de compte, dont des parts de SCPI. Elle offre :
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Un cadre fiscal avantageux, notamment après 8 ans de détention, avec un abattement annuel
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Une meilleure liquidité que la SCPI en direct via les rachats du contrat
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Une transmission du capital optimisée et sécurisée
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Un choix limité mais sélectif de SCPI accessibles via l’assurance-vie. En savoir plus en cliquant ici.
Comparatif des avantages et inconvénients en 2025
| Critères | SCPI en direct | SCPI via assurance-vie |
|---|---|---|
| Rendement brut | 4,5% à 5,5% | 3,5% à 4,5% (impact frais contrat) |
| Fiscalité | Imposition des revenus fonciers au TMI + 17,2% prélèvements sociaux | Fiscalité avantageuse : PFU, abattements après 8 ans |
| Frais d’entrée | 8-12% sur parts | Frais variables, parfois réduits pour le contrat |
| Liquidité | Faible (vente longue) | Plus flexible via le contrat |
| Accessibilité | Parts dès quelques centaines d’euros | Accessible dès quelques centaines d’euros via contrat |
| Transmission | Droits de mutation classiques | Avantages successoraux selon contrat |
Cette comparaison éclaire sur le fait que la SCPI en direct offre un rendement plus élevé mais une fiscalité plus lourde, tandis que la SCPI via assurance-vie privilégie la souplesse fiscale et successorale.
Pour quel profil choisir la SCPI ou l’assurance-vie ?
SCPI en direct : pour l’investisseur actif et fiscalement stable
Si vous souhaitez un rendement maximal, un contrôle direct et disposez d’une fiscalité modérée ou d’une capacité à optimiser vos charges, la SCPI en direct est pertinente.
Cela convient aussi à ceux qui veulent diversifier rapidement leur logement sans passer par des intermédiaires additionnels.
SCPI via assurance-vie : pour l’investisseur patrimonial et prudent
L’assurance-vie est adaptée à ceux qui misent sur la pérennité, la transmission aisée et souhaitent bénéficier d’une fiscalité allégée tout en diversifiant au travers de contrats multi-supports.
Le contrat d’assurance-vie permet en outre de moduler la répartition entre fonds en euros sécurisés et unités de compte immobilières, selon le profil.
Les tendances à surveiller en 2025
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L’émergence de SCPI « vertes » à impact environnemental dans les contrats assurance-vie
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L’amélioration continue des plateformes digitales facilitant la gestion et l’arbitrage des contrats
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La montée en puissance des SCPI thématiques spécialisées (santé, logistique, bureaux hybrides).
faire un arbitrage réfléchi
En 2025, le choix entre SCPI en direct et SCPI via assurance-vie dépendra principalement de vos priorités entre rendement, fiscalité, transmission, et liquidité.
Pour un rendement immédiat et un investissement pur immobilier, optez pour la SCPI en direct. Pour un projet patrimonial global, souple et optimisé fiscalement, privilégiez l’assurance-vie.
Le recours à un conseiller en gestion de patrimoine est recommandé pour réaliser un arbitrage adapté et conforme à vos besoins.
